“22城集中供地“政策

近期多家媒體報(bào)道，國(guó)家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，2021年，包括北上廣深 4個(gè)一線城市，和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫18個(gè)二線城市，實(shí)行住宅用地兩集中：集中發(fā)布出讓公告和集中組織土地出讓，上述城市住宅用地公告不能超過(guò)3次。沒有統(tǒng)一的時(shí)間，例如天津是3、6、9三個(gè)月，濟(jì)南是5、8、10三個(gè)月。

2020年全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為14.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.0%，比上年回落2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-12月住宅開發(fā)投資額為10.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速較1-11月提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年回落6.3個(gè)百分點(diǎn)，占開發(fā)投資總額比重為73.8%。

2020年商品房銷售面積為17 .6億平方米，同比增長(zhǎng)2.6%，較上年的增長(zhǎng)下降 0.1%。其中1-12月住宅銷售面積為15.5億平方米，同比增長(zhǎng)3.2%，辦公樓銷售面積同比下降10.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比下降 8.7%。

2020年商品房銷售額為17.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，比上年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-12月住宅銷售額為15.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.8%，辦公樓銷售額同比下降5.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額同比下降11.2%。

△2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)

從各類型業(yè)態(tài)看，住宅仍是房地產(chǎn)投資額的主要組成部分。

△2020年房地產(chǎn)投資額各業(yè)態(tài)占比

2020年22城的住宅土地供應(yīng)數(shù)據(jù)

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020 年這22個(gè)城市純住宅、商住用地供應(yīng)的規(guī)劃建筑面積是 4.1億平方米，占到百城住宅用地供應(yīng)面積的比重達(dá)55%，土地供應(yīng)雙集中政策執(zhí)行的這22個(gè)城市，也是當(dāng)下土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度比較高的熱點(diǎn)一、二城市。

△2020年度純住宅、商住項(xiàng)目土地供應(yīng)（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC）

22城在2020年TOP5房企的權(quán)益銷售額數(shù)據(jù)

2020年房企的市場(chǎng)集中度逐步提升中，TOP5房企商品房銷售總額31417.3億元，占比18%。

△22城2020年度銷售前五房企權(quán)益銷售額（數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC）

集中與分化

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨政策的持續(xù)調(diào)控，集中供地政策有助于減少土地市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)各地土地交易市場(chǎng)平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)?！凹泄┑亍罢?，從地方政府的角度出發(fā)進(jìn)行了一定的限制；“三道紅線” 政策直接限制了房企的融資，而“房地產(chǎn)貸款集中管理制度”是從金融機(jī)構(gòu)的角度去限制房地產(chǎn)相關(guān)的貸款。從這三個(gè)角度出發(fā)，全面地對(duì)整個(gè)行業(yè)的杠桿進(jìn)行限制，最終還是希望促進(jìn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，降低行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于熱點(diǎn)城市，由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人口的凈流入，核心區(qū)域板塊較好的項(xiàng)目，仍然能夠吸引到大量的企業(yè)和資金，參與的企業(yè)意向性仍較高，競(jìng)爭(zhēng)仍然會(huì)非常激烈，土地價(jià)格也可能保持在較高的位置，房企有向核心區(qū)域集中拿的趨勢(shì)。非熱點(diǎn)城市，板塊較偏的，在集中供應(yīng)的政策下，可能面臨參與企業(yè)減少，土地價(jià)格下降的趨勢(shì)。

土地市場(chǎng)由12個(gè)月的供應(yīng)變成集中供應(yīng)，土地拍賣需要有大量的資金，而房企面臨比較強(qiáng)的融資約束，在短期內(nèi)擁有大量的資金參與到不同城市和不同地塊的競(jìng)爭(zhēng)中可能存在困難，因此未來(lái)的房企會(huì)加強(qiáng)前期的項(xiàng)目研判工作，在不同的區(qū)域或地塊之間去做取舍，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)拿地。單個(gè)地塊吸引到的企業(yè)數(shù)量和資金規(guī)模，可能會(huì)出現(xiàn)下滑，整個(gè)土地市場(chǎng)也會(huì)更加理性，城市和板塊之間的分化也會(huì)進(jìn)一步的加深。

整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，調(diào)控政策趨于常態(tài)化，集中供地政策，不僅考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)以及融資能力，更要具備更好的現(xiàn)金流匹配能力，無(wú)論對(duì)于龍頭房企還是中小房企，目前這樣的政策場(chǎng)景還缺乏可供參考的情景，雖然各方分析對(duì)中小房企的發(fā)展有偏負(fù)面的影響，但是不排除有一部分專注深耕的中小房企，在深耕的城市有較好的資源優(yōu)勢(shì)，基于對(duì)區(qū)域的理解，也能帶來(lái)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是集房屋、市政、工業(yè)、建筑和商業(yè)等綜合開發(fā)為一體的產(chǎn)業(yè)，它的關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，產(chǎn)生了巨大的"拉動(dòng)效應(yīng)"。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，拿地、開工和推盤的節(jié)奏相對(duì)比較穩(wěn)定，土地的集中供應(yīng)可能會(huì)帶來(lái)相對(duì)集中的推盤，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，從材料的供應(yīng)商，建筑公司，設(shè)計(jì)公司，也將會(huì)產(chǎn)生拉動(dòng)效應(yīng)。

土地集中供應(yīng)，項(xiàng)目集中開發(fā)，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)還將體現(xiàn)在供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)秀的供應(yīng)商資源將變得非常搶手，無(wú)論是材料還是總包、設(shè)計(jì)資源等，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商必將占領(lǐng)一席之地，規(guī)?；?、產(chǎn)品和技術(shù)領(lǐng)先、服務(wù)與支持領(lǐng)先，質(zhì)量一流，以及總成本低，都將是供應(yīng)商評(píng)估考量的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)頭部企業(yè)來(lái)說(shuō)，強(qiáng)者恒強(qiáng)，將繼續(xù)加速增長(zhǎng)，集中度將進(jìn)一步提升，不同梯隊(duì)的企業(yè)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)上會(huì)不斷地出現(xiàn)分化，中小型公司不斷競(jìng)爭(zhēng)細(xì)分市場(chǎng)。74%的住宅投資額，集中供應(yīng)，也將對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)鏈的市場(chǎng)需求持續(xù)走高，原僅立足于公建市場(chǎng)的供應(yīng)商資源，也將會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)投入資源，住宅市場(chǎng)也將會(huì)裂變出更多的自立門戶的供應(yīng)商資源。

供應(yīng)鏈集中度的提升，也將倒逼企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新、提效。只有和客戶之間的密切合作,才能打造供應(yīng)鏈整體的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

本文數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、CRIC