引言
1月17日，國家統(tǒng)計局公布了12月及全年宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。與此同時，國務院新聞辦公室當日舉行新聞發(fā)布會，國家統(tǒng)計局局長康義就2023年全年國民經(jīng)濟運行情況答記者問時表示：
從目前的情況看，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化，主要是兩個方面：一是房地產(chǎn)投資、銷售等指標降幅收窄。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個百分點；商品房銷售面積和銷售金額分別降8.5%和6.5%，降幅較上年收窄15.8和20.2個百分點。二是房地產(chǎn)竣工面積增加較快。“保交樓”工作在穩(wěn)步推進，效果持續(xù)顯現(xiàn)。2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積比上一年增長17%。
具體來看：
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年全年商品房銷售面積為11.17億平方米，較2022年下降8.5%，降幅收窄15.8個百分點；商品房銷售金額為11.66萬億元，較2022年下降6.5%，降幅大幅收窄20.2個百分點。
2023年初，在小陽春的加持下市場快速反彈，但下半年以來市場逐步下行。即使出臺了一系列利好政策，以及購房入市成本和門檻進一步降低，行業(yè)整體仍然維持底部震蕩格局。商品房銷售面積回到2014年水平，銷售金額則略高于2016年。與2021年行業(yè)頂峰相比，面積下降38%，金額下降36%。
▲ 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
▲ 數(shù)據(jù)來源：Wind
受疫情、銷售疲弱以及房企流動性風險等諸多因素影響，過去兩年新開工面積呈現(xiàn)斷崖式下跌。2023年，全國房地產(chǎn)新開工面積為9.54億平方米，同比下降20.4%，住宅新開工面積6.93億平方米，下降20.9%，新開工規(guī)模為2013年以來新低。
其中，11月單月新開工面積同比增長3%，自2021年3月以來首次實現(xiàn)增長，主要和新開工回暖主要和各地Q4搶開工有關(guān)，但12月同比又出現(xiàn)回落。
▲ 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
▲ 數(shù)據(jù)來源：Wind
2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)承壓。2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為11.1萬億元，同比下降9.6%。從絕對量來看，開發(fā)投資規(guī)模連續(xù)兩年下降，回到2018年水平。主要由于近幾年房企資金狀況承壓，房企拿地持謹慎態(tài)度，房企投資意愿偏弱，經(jīng)營重心放在去庫存和保交樓上。
其中，12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額6868億元，環(huán)比下降15.4%，絕對量為近十年月度新低，較2023年前十一月均值下降27.3%。同比則下跌12.5%，降幅較11月擴大了近2個百分點。
▲ 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局
▲ 數(shù)據(jù)來源：Wind
根據(jù)有關(guān)報告顯示，截至2023年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積12.2億平方米，較2022年同期下降21%，較上年降幅收窄5個百分點。即使12月“翹尾”現(xiàn)象如期而至，但在土地市場持續(xù)遇冷下，12月成交規(guī)模與去年同期也相差無幾。在此影響下，2023年全年土地市場成交規(guī)模同比降幅維系在兩成左右，總成交規(guī)模刷新近十年新低。
與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2023年12月20日，全國土地總成交金額37504億元，同比去年同期下降了18%。同比降幅持續(xù)高位，主要是由于自去年年末以來土地市場持續(xù)遇冷，導致地方政府在供地端更加謹慎，需求端企業(yè)拿地意愿也顯著收縮，土地成交多為底價成交，成交金額較去年同期仍有較大差距。
▲ 數(shù)據(jù)來源：CRIC
▲ 數(shù)據(jù)來源：CRIC
分城市能級來看：
受市場大環(huán)境遇冷，各能級城市土地成交面積均不及去年同期水平。其中，一線城市總成交規(guī)模為2610萬平方米，較去年同期下降了32%。分城市來看，除北京成交規(guī)模同比上漲18%外，其余三個一線城市的成交面積均不敵去年同期，其中深圳成交規(guī)模同比降幅高達75%，上海和廣州成交規(guī)模降幅較去年減少了近三、四成不等。
二、三線城市方面，成交規(guī)模同比均呈下降趨勢，同比去年同期分別下降了18%、21%。以二線城市為例，除長春、太原、呼和浩特、天津、石家莊、貴陽、南寧等少數(shù)城市成交規(guī)模較去年同期有所上漲外，其余的二線城市成交規(guī)模大都同比為負，且近半數(shù)二線城市同比降幅在20%以上，尤其是寧波、合肥、青島等城市，同比降幅均在50%以上，規(guī)模收縮較為顯著。
▲ 數(shù)據(jù)來源：CRIC
▲ 數(shù)據(jù)來源：CRIC
（1）政策層面：“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”定調(diào)下，預計各地將繼續(xù)優(yōu)化樓市政策，“三大工程”配套措施有望加速落地
2023年，中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)底部調(diào)整。中央政策力度前穩(wěn)后松，以7月政治局會議定調(diào)“行業(yè)供需關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變”為分水嶺，此后多部委明確房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向，各地政策持續(xù)落地。根據(jù)中指監(jiān)測，2023年已有200余省市（縣）出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超670次，多數(shù)城市限制性政策完全放開。
展望2024年，中央層面房地產(chǎn)政策有望從三方面發(fā)力，一是金融支持“三大工程”建設(shè)，并以此為抓手推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式；二是落實供給端金融支持，讓“三個不低于”、“融資三支箭”、“房企白名單”等措施真正落地見效；三是下調(diào)住房交易稅費，穩(wěn)需求進而穩(wěn)市場。
（2）市場趨勢：預計2024年全國房地產(chǎn)市場銷售規(guī)模仍有下行壓力，新開工面積、開發(fā)投資下行態(tài)勢難改
結(jié)合不同研究機構(gòu)對2024年房地產(chǎn)市場的預測，小編整理如下：
▲ 數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計
作為經(jīng)濟復蘇的重要一環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)當前面臨的最大的問題來自于居民收入預期、購房信心能否恢復。銷售恢復緩慢一定程度上制約新開工修復節(jié)奏，以及土地成交規(guī)模大幅縮量、現(xiàn)有庫存量較高、企業(yè)資金壓力仍承壓等因素或?qū)⒗^續(xù)拖累企業(yè)新開工，2024年房企新開工規(guī)模同比或難轉(zhuǎn)正。
從全年成交變動來看，在樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷的影響下，2024年土地市場也持續(xù)低位運行。接下來，地市熱度的回暖仍將取決于樓市端的表現(xiàn)，只有各城市的樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才將有可能回溫。
值得注意的是，隨著保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地產(chǎn)投資額仍將有一定支撐，或?qū)⒅鸩交貧w正常合理水平。
