前言：

目前，建筑工程概算超估算，預(yù)算超概算，決算超預(yù)算的“三超”現(xiàn)象普遍存在，嚴(yán)重困擾著建筑業(yè)，做為建筑產(chǎn)業(yè)附屬的幕墻產(chǎn)業(yè)，也同樣存在著這種“三超”現(xiàn)象。如今，各種幕墻在建筑項(xiàng)目中的應(yīng)用已越來廣泛，且投資額度有越來越大的趨勢，動輒幾千萬甚至上億元的幕墻項(xiàng)目已很普遍。在這種情況下，越來越多的業(yè)主（建設(shè)方）認(rèn)識到幕墻項(xiàng)目的投資控制的重要性。

筆者在通過以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合自身專業(yè)知識，從幕墻顧問第三方獨(dú)立公正的角度出發(fā)，總結(jié)出幕墻顧問如何在幕墻項(xiàng)目實(shí)施的全程中向業(yè)主提供專業(yè)的投資控制服務(wù)。這種投資控制方面的服務(wù)，可以幫助業(yè)主在幕墻項(xiàng)目范圍內(nèi)對投資進(jìn)行合理的使用和有效的把控。

投資控制是幕墻工程項(xiàng)目控制的重點(diǎn)，貫穿于幕墻項(xiàng)目建設(shè)的全過程，是在滿足幕墻項(xiàng)目合理工期和質(zhì)量的前提下，采取技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段，在幕墻工程建設(shè)的各個(gè)階段尤其是建筑設(shè)計(jì)階段和幕墻方案設(shè)計(jì)階段對投資進(jìn)行控制，將幕墻工程項(xiàng)目的投資控制在限額范圍內(nèi)，使幕墻工程項(xiàng)目的投資發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益。筆者認(rèn)為，幕墻顧問對幕墻工程的投資控制應(yīng)該從以下幾個(gè)方面（關(guān)鍵點(diǎn)）進(jìn)行：

- 建筑設(shè)計(jì)階段：提供系統(tǒng)選擇建議、幕墻初步方案比選及優(yōu)化、投資目標(biāo)值設(shè)定（估算）； 

- 幕墻方案設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)概算、方案經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化、各種材料經(jīng)濟(jì)性對比分析；

- 幕墻招投標(biāo)階段：工程量清單、確定標(biāo)底（預(yù)算）、評標(biāo)回標(biāo)價(jià)格分析、協(xié)助業(yè)主簽署合同； 

- 幕墻施工階段：變更簽證審核； 

- 幕墻竣工階段：竣工整體結(jié)算審核。

幕墻顧問對各階段投資控制方法及工作介紹 

 一、建筑設(shè)計(jì)階段

建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是對幕墻投資控制的關(guān)鍵階段，在對建設(shè)項(xiàng)目作出投資決策后，緊接著開展的就是設(shè)計(jì)工作。建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)是實(shí)施可行性研究結(jié)論、投資決策意圖的過程，是項(xiàng)目建設(shè)的靈魂，是揉合建筑技術(shù)與建筑經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。在此階段，建設(shè)項(xiàng)目的平面和立體結(jié)構(gòu)布局、各種建筑指標(biāo)、建筑工藝技術(shù)、所使用設(shè)備和材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)等均被確定，也可以說，建設(shè)項(xiàng)目的投資額也被大體確定。

據(jù)國內(nèi)外有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為75%～90%；在技術(shù)設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設(shè)計(jì)階段，影響項(xiàng)目投資的可能性為10%～35%。顯而易見，建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是對幕墻投資控制的關(guān)鍵階段。 

在建筑設(shè)計(jì)階段，幕墻顧問的主要工作是：

- 對建筑設(shè)計(jì)階段的幕墻方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性的比選，并提供優(yōu)化方案；

該階段的幕墻方案已被基本確定，如是采用玻璃幕墻還是鋁板幕墻，是采用單元式幕墻還是構(gòu)件式幕墻等這些問題已基本確定。這時(shí)，幕墻顧問可以根據(jù)建筑功能需求及美觀性、經(jīng)濟(jì)性等要求，對幕墻方案進(jìn)行比對，選擇最合適的方案，向業(yè)主及建筑師提供優(yōu)化后的方案供選擇參考。

- 根據(jù)建筑資料和相關(guān)要求，向建筑師和業(yè)主提供經(jīng)濟(jì)合理的幕墻系統(tǒng)選擇建議； 

幕墻系統(tǒng)的選擇對成本的影響也是非常大的，同樣的單元式幕墻，選擇不同斷面的型材和玻璃，其價(jià)格往往相差很大。筆者經(jīng)過分析得出，在幕墻單位平方的價(jià)格組成中，材料費(fèi)用占到幕墻單價(jià)的80%左右，有時(shí)會更多一些。而在不同幕墻的材料組成中，龍骨及面材又占到了很大的比例，下表為幕墻材料價(jià)格中不同材料所占的百分比： 

表1 幕墻材料價(jià)格中不同材料所占的百分比（普通幕墻）

由上表中，我們可以看到，材料的選擇對幕墻成本的影響是至關(guān)重要的，其中的龍骨及面材的選擇更是重要。幕墻顧問在建筑設(shè)計(jì)階段將會對不同幕墻方案的系統(tǒng)材料進(jìn)行初步的價(jià)格分析，提供分析報(bào)告，并向業(yè)主及建筑師提供幕墻系統(tǒng)選擇建議，合幕墻的系統(tǒng)確定更為合理、經(jīng)濟(jì)。

- 在方案和系統(tǒng)基本確定情況下完成幕墻投資估算，即設(shè)定幕墻投資目標(biāo)值。

幕墻顧問將會根據(jù)業(yè)主及建筑師的要求，對幕墻方案進(jìn)行整體投資估算，幫助業(yè)主確定幕墻投資目標(biāo)值，該目標(biāo)值將會是幕墻整體投資的控制值。

通過幕墻顧問在建筑設(shè)計(jì)階段的上述工作，可以使項(xiàng)目的幕墻總投資在該階段被合理有效的確定下來，對按下來的幕墻投資控制提供了基礎(chǔ)。 

二、幕墻深化設(shè)計(jì)階段

幕墻深化設(shè)計(jì)主要是指在前期對幕墻形式及幕墻系統(tǒng)確定后，由專業(yè)設(shè)計(jì)單位對幕墻方案做招標(biāo)前的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，用作招標(biāo)的圖紙將會設(shè)計(jì)的較為詳細(xì)。該階段也是幕墻投資控制的關(guān)鍵階段。在該階段幕墻顧問可以從以下幾個(gè)方面對幕墻投資進(jìn)行合理控制。

- 編制設(shè)計(jì)概算

幕墻顧問可以根據(jù)設(shè)計(jì)方案編制幕墻設(shè)計(jì)概算，通過設(shè)計(jì)概算我們可以清楚的知道，在整體項(xiàng)目中各種不同類型的幕墻的初步造價(jià)。我們可以將幕墻總投資的控制分解到各分部幕墻中去，通過對各分部幕墻的投資控制來達(dá)到最終整體幕墻的總投資的控制。同時(shí)，通過設(shè)計(jì)概算來驗(yàn)證設(shè)計(jì)方案，將超出概算的部分進(jìn)行合理有效的調(diào)整，力爭使幕墻投資控制在我們允許的范圍內(nèi)。

- 對幕墻方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性優(yōu)化，采用限額設(shè)計(jì)，控制投資膨脹

幕墻方案設(shè)計(jì)是一個(gè)溝通、交換意見的過程。幕墻顧問在方案設(shè)計(jì)時(shí)，將會與業(yè)主及建筑師進(jìn)行不止一輪的技術(shù)溝通和意見交換。在這個(gè)過程中，幕墻顧問會根據(jù)各方的意見進(jìn)行方案調(diào)整，并對調(diào)整的方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性對比優(yōu)化。而且在設(shè)計(jì)中將會采用限額設(shè)計(jì)，以控制投資膨脹。 

所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)；我們會在保證達(dá)到各分部幕墻使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)；嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和方案圖設(shè)計(jì)的不合理調(diào)整，保證總投資額度不被突破。這樣層層分解，達(dá)到控制投資和加強(qiáng)管理的目的。為保證限額設(shè)計(jì)能順利開展，在幕墻項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，業(yè)主應(yīng)明確建設(shè)規(guī)模、使用功能、總投資限額等主要指標(biāo)。

- 對幕墻主要材料進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性對比分析 

在方案設(shè)計(jì)階段，將會確定幕墻系統(tǒng)選用的主要材料的品牌、規(guī)格、價(jià)格等參數(shù)。幕墻顧問將會從專業(yè)的角度出發(fā)，依據(jù)各種材料的市場表現(xiàn)，對各種不同品牌的材料進(jìn)行進(jìn)一步的經(jīng)濟(jì)性對比分析。根據(jù)分析結(jié)果，在與業(yè)主及建筑師交換意見后，進(jìn)行最終選用。這樣可以有效的避免因材料不同、品牌不同所引起的價(jià)格差異。

我們相信通過幕墻顧問在幕墻方案設(shè)計(jì)階段的上述工作，將會使幕墻工程的總體投資控制在我們估算的范圍內(nèi)。而這時(shí)的幕墻方案也將會是結(jié)合了“經(jīng)濟(jì)性、美觀性、功能性、安全性”于一體的最優(yōu)化方案。

三、幕墻招投標(biāo)階段  

隨著幕墻市場競爭日益激烈，招投標(biāo)制度進(jìn)一步加強(qiáng)，使幕墻工程降低費(fèi)用，獲取更大的投資收益成為可能。在招投標(biāo)階段要達(dá)到有效控制工程投資的目的，必須正確處理好工程投資與工程質(zhì)量及建設(shè)工期的關(guān)系，并對工程投資進(jìn)行全過程動態(tài)管理。在幕墻的招投標(biāo)階段，幕墻顧問對工程投資的控制服務(wù)工作主要有以下幾個(gè)部分。

- 根據(jù)幕墻招標(biāo)圖紙，編制工程量清單

幕墻顧問可以根據(jù)已經(jīng)確定的幕墻招標(biāo)方案圖紙，編制分部分項(xiàng)工程量清單。通過幕墻顧問對清單的編制，可以把各分部分項(xiàng)的工程量更準(zhǔn)確的計(jì)量，這樣可以避免由于清單的不準(zhǔn)確，而造成的投標(biāo)價(jià)與實(shí)際價(jià)格的差異。準(zhǔn)確全面的工程量清單，也可以有效的避免在施工過程中的變更和簽證。該部分清單由幕墻顧問提供給業(yè)主，供業(yè)主招標(biāo)時(shí)使用。

- 根據(jù)幕墻招標(biāo)圖紙，確定幕墻標(biāo)底（即編制預(yù)算） 

幕墻顧問可以根據(jù)幕墻招標(biāo)圖紙和工程量清單，分別編制幕墻單位平方價(jià)格和工程總造價(jià)，即編制準(zhǔn)確的幕墻預(yù)算，確定幕墻標(biāo)底（該標(biāo)底只供業(yè)主參考）。同時(shí)，也可以對不同形式的幕墻進(jìn)行系統(tǒng)含量分析，以便于更準(zhǔn)確的對幕墻整體投資進(jìn)行控制。

- 進(jìn)行評標(biāo)，并對回標(biāo)價(jià)格進(jìn)行分析 

在投標(biāo)過程中，幕墻顧問可以應(yīng)業(yè)主的要求進(jìn)行評標(biāo)。對不同承包商提供的投標(biāo)圖紙進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析和比對，同時(shí)根據(jù)已編制的幕墻預(yù)算和幕墻系統(tǒng)的材料含量對各回標(biāo)價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)分析和比對。這樣可以查找出投標(biāo)價(jià)格中是否有漏洞和埋伏，是否有不合理的低價(jià)和高價(jià)。幕墻顧問會向業(yè)主提供一份詳實(shí)的經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)報(bào)告，供業(yè)主在確定承包商時(shí)參考。

- 協(xié)助業(yè)主簽署幕墻工程合同

現(xiàn)在一般工程都采用最低價(jià)中標(biāo)，所以，幾乎所有承包商在投標(biāo)過程中都會打埋伏，為中標(biāo)之后增加造價(jià)留下伏筆。針對以上情況，幕墻顧問將站在業(yè)主的立場，以專業(yè)的角度在合同簽訂上把好關(guān)，對各幕墻系統(tǒng)造價(jià)進(jìn)行審查，讓施工企業(yè)的合同價(jià)及結(jié)算總造價(jià)是在業(yè)主完全清楚（只有業(yè)主通過的設(shè)計(jì)修改才可增加總造價(jià)）、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)明確、工期明確的條件下簽訂合同，可為業(yè)主節(jié)省工程投資，避免施工過程中的經(jīng)濟(jì)糾紛及工期延誤。

四、幕墻施工階段：變更簽證審核。

項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制是通過控制承包商的行為來實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的控制目標(biāo)。而對承發(fā)包商主體行為的控制，是實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)控制目標(biāo)的最有效的途徑之一。我們都知道，在施工過程中不可能沒有變更的，無論是技術(shù)上的變更還是價(jià)格上的變更，往往這兩種變更是緊密聯(lián)系在一起的。幕墻顧問可以通過對施工階段的各種變更簽證進(jìn)行審核，控制價(jià)格的變更。

對各種變更，一是應(yīng)盡量控制在設(shè)計(jì)階段，因?yàn)樵诠こ淌┕み^程中設(shè)計(jì)變更必然會造成返工浪費(fèi)；二是應(yīng)盡量提前變更，變更的時(shí)間越早，產(chǎn)生的損失就越小；三是應(yīng)在每一變更之前，進(jìn)行工程量及造價(jià)增減分析，并與現(xiàn)場人員協(xié)商，嚴(yán)格控制不合理變更的出現(xiàn)。如果變更后工程總造價(jià)突破總預(yù)算，必須經(jīng)有關(guān)部門審查同意。許多工程就是由于現(xiàn)場簽證不嚴(yán)肅，為工程結(jié)算帶來許多不必要的麻煩，造成相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失。因此，嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，避免造成工程造價(jià)攀升的事項(xiàng)發(fā)生，是施工階段工程造價(jià)控制的關(guān)鍵。 

五、幕墻竣工階段：竣工整體結(jié)算審核。

竣工結(jié)算階段是幕墻項(xiàng)目全過程投資控制的最終階段，也是最后一個(gè)程序。它是全面考核投資控制效果好壞的主要環(huán)節(jié)，也是投資成果轉(zhuǎn)入生產(chǎn)或使用的標(biāo)志階段。

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核算，并按國家統(tǒng)一的計(jì)算規(guī)則計(jì)算工程量。結(jié)算綜合單價(jià)應(yīng)按投標(biāo)單價(jià)以及合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法確定。各項(xiàng)取費(fèi)應(yīng)按合同約定以及項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的項(xiàng)目屬地政府有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

幕墻顧問在此階段一定要嚴(yán)格把關(guān)，依據(jù)承包合同、指定供貨合同及其他合同的有關(guān)規(guī)定，及時(shí)開展竣工工程的結(jié)算審核工作，并做出完整的幕墻項(xiàng)目結(jié)算審核報(bào)告。 

綜上所述，幕墻項(xiàng)目的投資控制是一項(xiàng)艱難而又繁瑣的工作，涉及面廣，周期較長，包括的內(nèi)容多。通過幕墻顧問的投資控制服務(wù)工作，可以有效地控制幕墻項(xiàng)目的投資，防止“三超”現(xiàn)象，可以更好地發(fā)揮投資效益。同時(shí)，筆者建議要把控制投資的重點(diǎn)放在項(xiàng)目前期階段上。只有在做好此階段工作的基礎(chǔ)上，才能做到全面、系統(tǒng)地實(shí)施幕墻項(xiàng)目全過程投資控制，才能盡可能減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值發(fā)生偏差。